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各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處），縣各委辦局，縣各直屬單位：

《灌云縣民房規劃建設管理暫行辦法》已經縣十六屆政府第6次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

灌云縣人民政府

2018年1月22日

灌云縣民房規劃建設管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條為加強對全縣村（居）民自建房屋的規劃管理，規范民房規劃審批程序，有效制止違法建設行為，保證城鄉規劃的有序實施，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》等有關法律法規規定，結合本縣實際，制定《灌云縣民房規劃建設管理暫行辦法》（以下簡稱本辦法）。

第二條本辦法所稱的民房規劃建設是指縣城規劃區內村（居）民危險性住房改造及鄉鎮農村村民在鄉鎮、村莊規劃區內依法獲得的宅基地上進行建房的行為，包括危險性住房修繕、新建、翻建、改建和擴建。

本辦法所指的縣城規劃區民房規劃建設管理僅適用于村（居）民的危險性住房（以下簡稱危房）改造，不包括構筑物、附屬用房和臨時建筑。

本辦法所稱的鄉鎮、村莊規劃區內民房規劃建設管理適用于依法獨立擁有土地使用權屬證件的村（居）民個人（家庭）投資，新建、翻建、改建和擴建僅供其本人（家庭）居住生活的低層建筑。

第三條民房規劃建設應當符合城鄉規劃和土地利用總體規劃，嚴格實行土地用途管制制度，依照先規劃、后審批、再建設的原則進行，達到節約、集約、合理利用土地的目的。

第二章 縣城規劃區民房規劃建設管理

第四條縣城區危房改造規劃建設管理中，結合實際情況，做到合理疏導，分類處理，達到確保群眾的居住安全和中長期規劃實施有效結合的目的。

第五條本辦法所稱危房是指經依法設立的房屋安全鑒定專業機構依法鑒定或者經相關職能部門會辦確認（房屋破舊破損特別嚴重，憑日常生活經驗即可作出判斷的危險房屋），結構已嚴重損壞或者承重構件已屬危險構件，隨時有倒塌可能，喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

房屋安全鑒定管理參照《連云港市城市房屋安全管理辦法》實施。

第六條縣城鄉規劃主管部門負責牽頭，組織縣住建、城市綜合執法、國土、房屋征收、稅務、鄉鎮（街道）等單位，負責縣城區危房改造的規劃建設管理和監察等相關工作。縣城鄉規劃主管部門做好受理村（居）民建房申請材料、組織現場勘察、整理會辦材料、制作會辦紀要，對村（居）民危房改造的規劃建設進行指導和巡查、監察等工作。

第七條縣城規劃區是指《灌云縣城市總體規劃》所明確的遠期城市建設用地范圍。包括北環路以南，老叮當河以東，徒溝河以北，新204國道以西區域。

縣城規劃區劃分為民房禁建區和民房適建區（以下簡稱禁建區和適建區），禁建區范圍內的危房原則上僅適用加固維修，適建區范圍內的危房可以加固維修或者原址翻建。

（一）禁建區范圍

1.縣城城市舊城區和棚戶區成片開發改造控制地塊（重點包括伊山路至鹽河、向陽路至小鴨河地段，山前河至大伊山南側，人民路至健康路等部分地段）。

2.東部新區控制性詳細規劃和土地儲備計劃覆蓋地塊，以及已經列入征收計劃或者出讓的城市規劃建設用地。

3.文物保護單位保護范圍及建設控制地帶，重要生態紅線保護規劃所確定二級及以上保護范圍，河流及水利工程管理保護用地范圍，公路、鐵路、車站、碼頭、機場以及有關市政公用設施規劃控制范圍（重點包括大伊山周邊、鹽河、東門河、山前河、小鴨河、三里河周邊控制范圍）。

4.廣場、商業中心、公園綠地等城市主要節點周邊200米范圍內，主次干道規劃紅線兩側各50米范圍內以及其他重點道路需要控制的相應范圍。

5.因城市建設發展經縣政府同意列入實行規劃控制的范圍。

（二）適建區范圍

根據城市相關規劃，在不影響近期規劃實施和不違反規劃確定的強制性內容的前提下，在禁建區范圍以外，現狀民房布局較為整齊，建筑風貌較為統一，建筑質量良好的區域確定為適建區。

第八條禁建區內個人確有住房需求的，鼓勵以下方式改善居住環境：

1.加固維修。確定為危房的房屋所有權人可以對現有危房進行加固維修，原則上保持歷史原有風貌和地方建筑的傳統特色。

2.申請保障性住房。符合申請保障性住房條件的居民可向有關部門申請保障性住房。

3.置換安置房。房屋所有權人可以將所屬房屋及土地與政府置換等值的安置房。

第三章 危房改造審批條件和流程

第九條縣城區危房改造根據縣城規劃要求，由縣城鄉規劃主管部門負責牽頭，各相關職能部門依據其職責進行審批。

第十條危房加固維修或者原址翻建必須同時符合下列條件：

（一）房屋翻建的產權人及其同住家庭成員均在縣城區無其他自有住房，或者未曾享受政府公租房及貨幣配租政策，同住家庭成員身份證明原則上以同一戶籍號的戶口簿登記人員為準；

（二）原房屋存在嚴重安全隱患，確屬危房，產權明確無爭議；

（三）不在近兩年建設開發計劃地塊內，不影響城市規劃實施；

（四） 相鄰權妥善協調處理無爭議和對公共安全無危害；

（五）不違反有關法律、法規的規定。

第十一條危房加固維修辦法：

（一）提出。房屋所有權人向鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出房屋加固維修說明。

（二）查看。由鄉鎮人民政府（街道辦事處）于10個工作日內組織建管所、國土所、村（社區）等相關職能部門對房屋位置、房屋現狀、家庭人員、土地權屬等情況進行查看，符合危房加固維修條件和規劃等相關要求的，進行危房加固維修報備工作。

（三）公示。鄉鎮人民政府（街道辦事處）對符合加固維修條件的危房戶，在村（社區）公示欄及危房現場予以公示，公示期為10日。

（四）實施。鄉鎮人民政府（街道辦事處）于公示后10個工作日內，告知申請人是否可以進行房屋加固維修，并報縣城鄉規劃主管部門及縣城市綜合執法部門備案。

（五）需要緊急避險的情況下，對危房的加固維修不受上述限制，房屋所有權人在加固維修的同時應當向鄉鎮人民政府（街道辦事處）如實報告情況。

第十二條危房原址翻建審批流程：

（一）申請。房屋所有權人向所在鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出房屋原址翻建申請。

（二）認定。縣城鄉規劃主管部門組織相關部門聯合到現場查看會辦，申請人對不予認定為D級危房結果不服的，由申請人委托房屋安全鑒定專業機構進行危房鑒定。

（三）審查。對確定為D級的危房，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）于10個工作日內組織建管所、國土所、村（社區）等相關職能部門對申請人房屋位置、房屋現狀、家庭人員、土地權屬等情況進行初步審查，符合危房原址翻建條件和規劃等相關要求的，報縣城鄉規劃主管部門審核。

（四）公示。對符合危房原址翻建條件的危房戶，由縣城鄉規劃主管部門安排在村（社區）公示欄和危房現場進行公示，公示期為10日。

（五）審批。經公示后，縣城鄉規劃主管部門在20個工作日內核發民房建設工程規劃許可證，并報縣城市綜合執法部門備案。

第十三條申請危房加固維修或者原址翻建房屋應提供如下材料：個人書面申請，村（社區）、建管所、國土所和鄉鎮人民政府（街道辦事處）簽署的意見，申請改造的危房土地使用證明、房產證明復印件，個人身份證和家庭戶籍證明復印件，原址翻建房屋申請人還需提供危房鑒定結果和翻建房屋相關圖件。

第十四條加固維修或者原址翻建控制標準：

（一）加固維修。對原有房屋局部進行墻體加固或者屋面維修維護等。

（二）原址翻建。翻建規模應根據周邊建筑實際情況而定，原則上人均建筑面積不超過50平方米，不超過三層，總建筑面積不超過250平方米。建設工程開工前，應當申請縣城鄉規劃主管部門驗線，縣城鄉規劃主管部門在收到危房戶驗線申請后5個工作日內進行驗線，未經驗線，不得開工。

第四章 鄉鎮農村村民自建房管理

第十五條縣城鄉規劃主管部門負責縣城規劃區外鄉鎮（街道）、村莊村民自建房規劃審批指導、監督和管理工作。

鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責本轄區內村民自建房建設中具體事項的審核、監督、管理工作。各村（居）民委員會負責本村村民申請建房的材料及內容真實性預查、管理工作。

縣國土、交通、水利、環境保護、文物保護等有關部門按照各自的職責協同實施本辦法。

第十六條農村村民建房應堅持以下原則：

（一）依據規劃原則。農村村民建房應符合土地利用總體規劃、鎮村布局規劃、鄉鎮總體規劃和村莊建設規劃。

（二）相對集中原則。農村村民建房應當與危房改造相結合。同一個村莊規劃區內，房屋朝向、風格、造型、色彩優先考慮統一協調。

（三）依法審批原則。農村村民建房，必須依法按程序、權限審批。

（四）一戶一宅原則。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，且符合《江蘇省土地管理條例》相關規定。

第十七條縣城鄉規劃主管部門根據全縣村莊現狀和發展要求，編制全縣鎮村布局規劃，將現有自然村莊分為規劃發展村（分為重點村、特色村和重點特色村）和一般村（分為一類村與二類村）兩大類。規劃發展村可新建、翻建、改建和擴建住宅。一般村要嚴格控制建筑規模，原則上不再擴大，樓房率高于50%的一類村禁止新址新建，可在原宅基地基礎上進行翻建，但建筑形式應與現狀村莊建設風格保持一致；樓房率低于50%的一類村和二類村嚴禁建房，危舊房屋可修繕加固。鄉鎮集鎮區嚴格控制民房建設，按照鄉鎮總體規劃和控制性詳細規劃，進行集中連片開發。

第十八條 公路兩側嚴格控制建房。干線公路集鎮區段建房按照鄉鎮總體規劃和控制性詳細規劃進行控制。規劃和新建零星房屋的，其控制距離從公路邊溝外緣起，國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉村道不少于5米；沒有公路邊溝的，從公路路肩起，國道不少于27.5米，省道不少于22.5米，縣道不少于17.5米，鄉道不少于12.5米，村道不少于7.5米。與互通立交、特大型橋梁、高速公路的控制距離，從隔離柵外緣起不少于50米；沒有隔離柵的，從公路用地外緣起不少于50米。與航道的控制距離，從河口向外起，集鎮段不少于50米，非集鎮段不少于30米。

第十九條 申請建房應當符合下列條件之一：

（一）同戶中兄弟姐妹或者子女因婚姻等原因確需分戶建房的；

（二）原有住房因自然災害等原因滅失或者損壞或者不適宜居住，需要恢復重建或者異地搬遷新建的；

（三）屬危舊住房需要拆除重建的；

（四）原有宅基地因項目建設、實施城市發展規劃等被征收、征用需要異地安置的；

（五）城鄉規劃部門確定原址不宜翻建需異地建設的。

第二十條 如有下列情形之一的，申請建房不予審批：

（一）申請人不屬該集體經濟組織成員；

（二）不符合土地利用總體規劃、鄉鎮總體規劃、控制性詳細規劃、鎮村布局規劃、村莊建設規劃的；

（三）宅基地存在土地權屬糾紛未經法律程序處理完畢的；

（四）宅基地被列入征收范圍的或者申請人原有房屋因征收得到安置的；

（五）有出賣、出租住房行為又申請建房的；

（六）其他法律、法規規定不符合審批建房條件的。

第二十一條村民個人建房以戶為單位、統一建房以項目為單位，向戶口所在地村民委員會提出書面申請。村民建房原則上只能申請本集體經濟組織集體土地建房，統一建房申請應當附參加的家庭名單及其戶主簽名。

第二十二條村民委員會接到村民建房申請后，按照村莊建設規劃進行審查，審查通過后，報鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核。

鄉鎮人民政府（街道辦事處）在5個工作日內組織建管站、國土所人員進行現場踏勘。鄉鎮長牽頭按照已批準的村莊規劃，對建房的位置、面積、戶型等進行集中會辦，會辦通過后，形成書面會辦意見，并在村委會和農民建房現場進行公示，公示時間為10日。公示結束后報縣城鄉規劃主管部門，經縣城鄉規劃主管部門審核后發放鄉村建設規劃許可證。

第五章鄉鎮農村自建房審批及監管

第二十三條報縣城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證的材料應包括：建房申請表、宅基地使用證明或者房屋權屬證明、村民委員會意見、新建住宅相關圖件、鄉鎮人民政府（街道辦事處）會辦意見等材料。

縣城鄉規劃主管部門自收到上款規定材料后予以受理，并應當自受理之日起20個工作日內作出行政許可決定，核發鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證。每戶總建筑面積不超過300平方米。

第二十四條村民在取得鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證后，建設工程開工前，應當申請驗線。

縣城鄉規劃主管部門可以委托鄉鎮人民政府（街道辦事處）進行驗線。鄉鎮人民政府（街道辦事處）在收到村民驗線申請后5個工作日內進行驗線。未經驗線，不得開工。

第二十五條農村村民建房應當按照規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向鄉鎮人民政府（街道辦事處）提出申請，同意后報縣城鄉規劃主管部門審批，申請變更的內容不符合規劃的，不予批準。

第二十六條農村村民在取得鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證一年內未開工的，且未申請延期或者延期未獲批準的，鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證失效，縣城鄉規劃主管部門應當予以注銷。

第六章保障與督查

第二十七條縣城市綜合執法部門應加大對縣城規劃區范圍內民房違法建設的查處力度。在縣城規劃區范圍內，未取得《建設工程規劃許可證》擅自進行民房建設或者未按照許可內容建設的，一律按違法建設依法處理。

第二十八條在適建區內房屋已拆除（屬于縣城區常住居民的房屋，在其他地方沒有住房的），且有違法建設行為的，由縣城市綜合執法部門按照法律、法規規定先進行行政處罰，然后按危房改造標準進行翻建審批。

第二十九條各鄉鎮人民政府（街道辦事處）可根據村民自愿，推進宅基地置換，引導村民在集中居住點建房。

第三十條村（社區）委員會發現本區域內違法建設行為的，應當予以制止，并及時向鄉鎮人民政府（街道辦事處）報告。

第七章法律責任

第三十一條　縣城規劃區個人未被批準或者未按照行政許可內容進行房屋建設的，按照法定權限由縣城市綜合執法部門或者所屬鄉鎮人民政府（街道辦事處）依法進行查處。在村莊規劃區內未依法取得或者未按照鄉村建設規劃許可證或者建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由鄉鎮人民政府（街道辦事處）責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。

第三十二條個人自建房屋必須經有權部門驗線，方可開工建設。未經驗線，建設單位或者個人擅自開工的，責令停止建設，限期改正，并依法進行處罰。

第三十三條　違反本辦法，阻礙行政機關工作人員依法執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究其刑事責任。

第三十四條　職能部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、失職瀆職的，由其所在單位或者監察部門給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第三十五條本暫行辦法自發布之日起施行，本縣以前相關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

本辦法規定之外的建設行為依照相關法律、法規規定的程序辦理手續并實施管理。

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